ปักกิ่ง — กระแสเงินสดของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จีน — สัญญาณของความสามารถของบริษัทที่จะอยู่รอด — หดตัวลงในปีนี้ หลังจากเติบโตอย่างมั่นคงในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา จากข้อมูลของอ็อกซ์ฟอร์ด อีโคโนมิกส์
กระแสเงินสดของนักพัฒนาตลอดเดือนกรกฎาคมลดลง 24% เมื่อเทียบเป็นรายปีตามการวิเคราะห์ของ Tommy Wu นักเศรษฐศาสตร์ชั้นนำของบริษัท
ข้อมูลดังกล่าวแสดงให้เห็นการชะลอตัวอย่างรวดเร็วจากการเติบโตเกือบทุกปีนับตั้งแต่ปี 2552 เป็นอย่างน้อย เงินทุนรวม ณ เดือนกรกฎาคมอยู่ที่ 15.22 ล้านล้านหยวน (2.27 ล้านล้านดอลลาร์) ต่อปี เทียบกับ 20.11 ล้านล้านหยวนในปี 2564
การลดลงดังกล่าวเกิดขึ้นเนื่องจากความต้องการสินเชื่อในจีนเกินความคาดหมายในเดือนก.ค. และการดิ้นรนของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ดำเนินต่อไป
ประมาณ 2 ปีที่แล้ว ปักกิ่งเริ่มปราบปรามนักพัฒนาซอฟต์แวร์ที่พึ่งพาหนี้สูงเพื่อการเติบโต โดยเฉพาะอย่างยิ่งEvergrande ผิดนัดเมื่อปลายปีที่แล้ว นักพัฒนารายอื่นเช่นShimao
ผิดนัดชำระหนี้เช่นกันแม้ว่าจะมีงบดุลที่แข็งแกร่งกว่าก็ตาม
Evergrande บริษัทอสังหาฯ ยักษ์ใหญ่ของจีนมีปัญหาเรื่องหนี้ก้อนโต นี่คือเหตุผลที่คุณควรใส่ใจ
ดูตอนนี้
วิดีโอ08:54
Evergrande บริษัทอสังหาฯ ยักษ์ใหญ่ของจีนมีปัญหาเรื่องหนี้ก้อนโต นี่คือเหตุผลสำคัญ
ในขณะที่นักลงทุนหันมาระมัดระวังบริษัทอสังหาริมทรัพย์ของจีน แต่นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์กลับเผชิญกับความเสี่ยงที่จะสูญเสียแหล่งกระแสเงินสดที่สำคัญอีกแหล่งหนึ่ง ซึ่งก็คือเงินที่ผู้ซื้อบ้านจ่ายล่วงหน้า
โดยทั่วไปแล้วบ้านจะขายก่อนสร้างเสร็จในจีน แต่ตั้งแต่ช่วงปลายเดือนมิถุนายน ผู้ซื้อบ้านบางรายได้ประท้วงความล่าช้าในการก่อสร้างอพาร์ตเมนต์ด้วยการระงับการชำระเงินจำนอง
“ต้นตอของปัญหาคือนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีกระแสเงินสดไม่เพียงพอ ไม่ว่าจะเพราะต้นทุนการชำระหนี้ ยอดขายที่อยู่อาศัยต่ำ หรือการใช้เงินทุนในทางที่ผิด – เพื่อดำเนินโครงการต่อไป” อู๋กล่าวในรายงานเมื่อสัปดาห์ที่แล้ว
“การแก้ปัญหานี้จะสร้างความเชื่อมั่นของผู้ซื้อบ้านต่อนักพัฒนา ซึ่งจะช่วยสนับสนุนการขายที่อยู่อาศัย และในทางกลับกัน จะช่วยปรับปรุงสุขภาพทางการเงินของนักพัฒนา”
หนี้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนสูงมากกว่า 2 พันล้านดอลลาร์มีกำหนดชำระในเดือนกันยายน ซึ่งมากกว่าสองเท่าของเดือนสิงหาคม ตามการวิเคราะห์ของ Morgan Stanley ณ วันที่ 10 สิงหาคม
ประมาณ 1 ใน 4 ของผู้ซื้อบ้านที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ก่อนสร้างเสร็จมีแนวโน้มที่จะหยุดชำระเงินจำนองหากการก่อสร้างถูกระงับ ธนาคารเพื่อการลงทุนของสหรัฐระบุในรายงานเมื่อวันที่ 15 ส.ค. โดยอ้างถึงการสำรวจผู้บริโภค AlphaWise ที่เป็นกรรมสิทธิ์
อสังหาริมทรัพย์ไม่เพียงแต่มีสัดส่วนความมั่งคั่งในครัวเรือนจำนวนมากในจีนแต่นักวิเคราะห์ประเมินว่าทรัพย์สินและอุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์มีสัดส่วนมากกว่าหนึ่งในสี่ของ GDP ของจีน การตกต่ำของอสังหาริมทรัพย์ส่งผลให้การเติบโตทางเศรษฐกิจโดยรวมชะลอตัวลงในปีนี้
การปรับลดอัตราดอกเบี้ยในจีนในวันนี้แสดงให้เห็นว่าทางการตระหนักดีและพร้อมที่จะดำเนินการ Lipsky จาก NBER กล่าว
ดูตอนนี้
วิดีโอ03:56
การปรับลดอัตราดอกเบี้ยในจีนในวันนี้แสดงให้เห็นว่าทางการตระหนักดีและพร้อมที่จะดำเนินการ Lipsky จาก NBER กล่าว
ในความพยายามที่จะสนับสนุนการเติบโต ธนาคารแห่งประเทศจีนได้ปรับลดอัตราดอกเบี้ย ซึ่งรวมถึงการปรับลดอัตราดอกเบี้ย 10 เบสิพอยต์ ในวันจันทร์ที่ 10 เปอร์เซนต์เป็นอัตราดอกเบี้ยหนึ่งปีสำหรับสถาบันหรือที่เรียกว่าวงเงินกู้ระยะกลาง
ในขณะที่ PBOC อาจหวังว่าการปรับลดจะช่วยแบ่งเบาภาระผู้ซื้อบ้านบางส่วนและช่วยให้นักพัฒนาได้รับเงินกู้ แต่ปัญหาไม่ได้อยู่ที่เงินทุนเท่านั้น Bruce Pang หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์และหัวหน้าฝ่ายวิจัยของ Greater China ที่ JLL กล่าว
เขาตั้งข้อสังเกตว่านักพัฒนาซอฟต์แวร์พบว่าการหาเงินทุนด้วยตนเองทำได้ยากขึ้น และต้องพึ่งพาการขายล่วงหน้าให้กับผู้ซื้อบ้านมากขึ้น แต่ผู้คนมีความระมัดระวังมากขึ้นในการซื้อบ้านใหม่ เนื่องจากความคาดหวังในการจ้างงานในอนาคตและผลตอบแทนจากผลิตภัณฑ์การลงทุนที่มีอยู่ เขากล่าวเสริม
แม้จะมีรายงานหลายฉบับเกี่ยวกับแผนการของรัฐบาลที่จะให้ทุนแก่นักพัฒนา แต่รัฐบาลกลางก็ยังไม่ได้ประกาศการสนับสนุนในวงกว้างสำหรับอสังหาริมทรัพย์อย่างเป็นทางการ รายงานการประชุมระดับสูงของรัฐบาลเมื่อเดือนที่แล้วระบุว่ารัฐบาลท้องถิ่นมีหน้าที่รับผิดชอบในการส่งมอบบ้านที่สร้างเสร็จแล้ว
จากการวิเคราะห์ของ Wu ในบรรดาแหล่งเงินทุนหลักสามแหล่ง การชำระเงินล่วงหน้าและเงินฝากลดลงมากที่สุดในปีนี้ โดยลดลง 34%
เครดิตในฐานะแหล่งเงินทุนลดลง 22% ขณะที่ทุนที่ระดมทุนได้เอง ซึ่งรวมถึงหุ้นและพันธบัตร ลดลง 17% ข้อมูลรายปีแสดงให้เห็น
นักลงทุนเมินอสังหาฯจีน
เงินลงทุนส่วนใหญ่อยู่ห่างจากนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของจีน ทำให้แหล่งเงินทุนที่มีศักยภาพลดลง
“สิ่งที่น่ากังวลคือการที่ผู้กำหนดนโยบายระดับสูงขาดความเต็มใจและรวดเร็วในการแก้ไขปัญหาเงินทุนของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์” Carol Lye ผู้ช่วยผู้จัดการพอร์ตโฟลิโอของ Brandywine Global กล่าวในการตอบกลับทางอีเมลถึง CNBC
Lye กล่าวว่าการจัดสรรของบริษัทจัดการการลงทุนให้กับอสังหาริมทรัพย์ในจีนอยู่ในระดับต่ำ และ Brandywine ถือ “พันธบัตรอสังหาริมทรัพย์คุณภาพสูงที่ได้รับสิทธิพิเศษในแง่ของการสนับสนุนจากรัฐบาล”
นักลงทุนบางคนหันไปหาบริษัทในส่วนอื่น ๆ ของเอเชียด้วยซ้ำ
“เราได้ออกจากการครอบครองที่อยู่อาศัยเกือบทั้งหมดในจีนแล้ว มันเป็นเกมที่ต้องรอดูมากกว่าในแง่ของการได้รับผลตอบแทนกลับมา” Xin Yan Low ผู้จัดการพอร์ตโฟลิโอของสิงคโปร์สำหรับหุ้นอสังหาริมทรัพย์ในเอเชียของ Janus Henderson กล่าว เธอปฏิเสธที่จะแบ่งปันกรอบเวลาของการขายเหล่านั้น
“ยังมีทางเลือกอีกมากมายในภูมิภาคนี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อกลับมาเปิดใหม่ในขณะนี้ สิงคโปร์ ออสเตรเลีย ซึ่งโดยพื้นฐานแล้วจะกลับมาเปิดใหม่อย่างเต็มรูปแบบ ปัจจัยพื้นฐานแข็งแกร่ง” เธอกล่าว
ผู้ถือครองรายใหญ่ในกองทุน Horizon Asia-Pacific Property Income Fund ซึ่งบริหารร่วมกัน ได้แก่ Japan Metropolitan Fund Invest, Mapletree Logistics Trust และ Hang Lung Properties
อ่านเพิ่มเติมเกี่ยวกับประเทศจีนจาก CNBC Pro
JPMorgan กล่าวว่าหุ้นฮ่องกงจะดีดตัวขึ้นในเดือนกุมภาพันธ์และตั้งชื่อ 5 หุ้นให้เป็นเจ้าของ
กังวลเกี่ยวกับการตกต่ำของราคาหุ้นของอาลีบาบา? นักวิเคราะห์ระบุ 4 ทางเลือกในเทคโนโลยีของจีน
นักวิเคราะห์กล่าวว่าลิเธียมมีปีที่แข็งแกร่งรออยู่ และการเปิดใหม่ของจีนจะช่วยเพิ่มสต็อกนี้
Patrick Ge จาก Morningstar กล่าวในรายงานในเดือนนี้ว่า รับทำบัญชี กองทุนบางส่วนได้เปลี่ยนจากอสังหาริมทรัพย์ในจีนไปยังภาคที่ให้ผลตอบแทนสูงอื่นๆ ในเอเชียเช่น บริษัทพลังงานหมุนเวียนของอินเดียและอสังหาริมทรัพย์ของอินโดนีเซีย
รายงานโดยรวมระบุว่าเงินลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ของจีนลดลง 59% ในช่วงหกเดือน
แต่รายงานระบุว่า BlackRock ยักษ์ใหญ่ด้านการลงทุนเป็นหนึ่งในบริษัทที่ซื้อพันธบัตรอสังหาริมทรัพย์ของจีน รวมถึงบริษัท Shimao
ผู้จัดการสินทรัพย์ไม่ตอบสนองต่อคำขอของ CNBC สำหรับความคิดเห็น
— Michael Bloom จาก CNBC สนับสนุนรายงานนี้
ข้อมูลจาก www.cnbc.com